Nguồn cung cho thuê sẽ dịch chuyển ra vùng ven

BĐS năm 2017: Nguồn cung cho thuê sẽ dịch chuyển ra vùng ven

Năm 2016 thị trường BĐS cho thuê, đặc biệt là phân khúc văn phòng ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét nguồn cung mặt bằng bán lẻ từ trung tâm ra khu vực ngoại thành. Dự báo, xu hướng này sẽ tiếp tục diễn ra trong năm 2017.

Tại thị trường TP. HCM, xu hướng dịch chuyển các TTTM từ trung tâm ra vùng ven là điểm nổi bật của thị trường bán lẻ trong năm qua với 90% nguồn cung mới đều đến từ các quận ngoại thành. Ngoại trừ Sai Gon Center thì loạt TTTM mới tại Tp.HCM như AEOMall Bình Tân, Vincom Plaza, Lotte Mart đều tập trung ở khu vực vùng ven, thuộc các quận 2, quận 9, Gò Vấp, Bình Tân… Tại Hà Nội, toàn bộ nguồn cung trong năm 2016 tập trung ở hai TTTM lớn là MIPEC Riverside Long Biên và Vincom Plaza Bắc Từ Liêm cũng đều nằm ở khu Tây thủ đô.

Có thể thấy, xu hướng ly tâm đã có những tác động rõ nét đến giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của thị trường mặt bằng bán lẻ trong năm qua. Cụ thể, tại Tp.HCM, giá thuê ở các TTTM thuộc khu trung tâm ghi nhận mức tăng từ 1 -2% /quý. Khu vực ngoài trung tâm giá thuê vẫn giữ mức ổn định, một số TTTM cũ giảm nhẹ giá thuê để cạnh tranh. Nhờ vậy dù cung tăng nhưng tỷ lệ lấp đầy diện tích bán lẻ của Tp.HCM luôn ổn định. Trong khi đó, tại Hà Nội, giá thuê trung bình đã sụt giảm từ 0,5 -1% so với năm 2015, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường chỉ đạt 75% do một số TTTM ở vùng ven không thu hút được nhiều khách thuê.

Theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh- GĐ thị trường vốn JLL Việt Nam, việc dịch chuyển nguồn cung ra vùng ngoại vi thành phố được dự báo sẽ tiếp tục là xu hướng chung của cả hai thị trường Tp.HCM và Hà Nội trong năm 2017. Xu hướng này cũng sẽ khiến cho áp lực cạnh tranh chủ yếu dồn về các nguồn cung nằm ở khu vực ngoại ô.

Trong khi đó, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội cũng ghi nhận sự thiếu hụt nguồn cung hạng A tại khu trung tâm. Tuy cùng có tổng nguồn cung văn phòng đạt 1,7 triệu m2 nhưng Tp.HCM lại có một năm hoạt động thuận lợi hơn so với Hà Nội.

Cụ thể, thị trường Hà Nội trong năm 2016 ghi nhận sự đổ bộ của một loạt dự án văn phòng mới như: Thang Long Garden Tower, Vicem Tower, VietinBank Tower, BRG… khiến nguồn cung tăng mạnh từ 20.000m2 – 30.000m2 mỗi quý. Đáng chú ý, hơn nửa tổng nguồn cung này tập trung ở khu vực phía Tây Hà Nội, 20% còn lại nằm ở khu trung tâm với tỷ lệ lấp đầy đạt 90%. Sở dĩ nguồn cung phía Tây tăng mạnh là do có giá thuê rẻ hơn và diện tích thuê đa dạng hơn, phù hợp với các doanh nghiệp mới, quy mô nhỏ.

Nguồn cung cho thuê sẽ dịch chuyển ra vùng ven

Nguồn cung cho thuê sẽ dịch chuyển ra vùng ven

Áp lực tăng cung khiến giá thuê văn phòng Hà Nội giảm nhẹ kể từ quý III/2016. Trong đó, hạng A giảm 0,8%, đạt 35 USD/m2/tháng trong khi văn phòng hạng B giảm 1,7% so với năm 2015 ở mức 25 USD/m2/tháng. Dự kiến, từ năm 2017 Hà Nội sẽ có thêm hơn 385.000 m2 diện tích văn phòng mới gia nhập thị trường và hầu hết các dự án này đều tọa lạc tại khu vực ngoài trung tâm.

Tại Tp.HCM, nguồn cung văn phòng gần như không tăng trong năm 2016 khiến cho toàn bộ cao ốc Hạng A và 64% Hạng B nằm ở khu trung tâm có tỷ lệ lấp đầy đạt tới 97%. Phân khúc văn phòng hạng B và C có nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy ổn định, công suất thuê đạt gần 85 -90%, giá thuê tăng từ 1,5 -2 USD/m2/tháng. Với nguồn cung hạn chế, giá thuê các văn phòng hạng A đã tăng 3-4% so với 2015, đạt 48 USD/m2/tháng.

Ông Trần Minh Chánh, Giám đốc Công ty TVDV Sao Việt cho biết, trong năm qua, xu hướng tìm thuê văn phòng tại Tp.HCM chủ yếu tập trung ở phân khúc văn phòng hạng B do các doanh nghiệp lớn chuyển văn phòng từ vùng ven vào trung tâm với diện tích thuê yêu cầu khá lớn, tầm 200- 500m2 trở lên. Đây là loại diện tích rất khó tìm thấy ở các tòa nhà hạng A.

Ông Chánh cũng dự báo, mặc dù đang có nhiều doanh nghiệp lớn có kế hoạch sử dụng quỹ đất trung tâm để phát triển các dự án văn phòng nhưng phải đến đầu 2018 mới có thể đưa vào sử dụng nên trong năm 2017, nguồn cung văn phòng hạng A khu trung tâm sẽ tiếp tục khan hiếm.

Trong khi đó, Ông Trần Văn Quốc, Giám đốc Công ty TVDV BĐS Global Real cho rằng, giá thuê biến động phần nhiều là do các dự án ngoài trung tâm chủ động giảm giá để cạnh tranh. Nhiều căn hộ ở khu trung tâm thậm chí còn tăng giá nhẹ.

So với nửa cuối năm 2015, tổng diện tích cho thuê các khu công nghiệp tăng 5% nhưng công suất cho thuê vẫn tăng đến 70% nhờ dòng vốn FDI đổ về. Giá thuê trung bình tại các KCN ở Tp.HCM vẫn cao nhất cả nước, đạt 1,6-5,8 triệu/m2/thời hạn thuê.

Hầu hết các KCN lớn ở phía Nam đều có tỷ lệ lấp đầy cao, diện tích trống không còn nhiều nên nhu cầu thuê kho xưởng xây sẵn, diện tích 2.000 – 3.000m2 ngoài các KCN tăng mạnh. Giá thuê loại hình này dao động khoảng 2,5USD – 5USD/m²/tháng. Ngoài Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục là hai tỉnh thu hút nhiều doanh nghiệp đến hoạt động, tỷ lệ lấp đầy các KCN tại đây luôn đạt 80-90%.

Trong khi đó, ở phía Bắc, Hải Phòng là tỉnh có hoạt động thuê kho xưởng sôi động trong năm qua. Với lợi thế cảng biển quốc tế, Hải Phòng là tỉnh tiên phong trong phát triển khu công nghiệp ở phía Bắc. Nomura và Nam Cầu Kiên là những khu công nghiệp thành công tiêu biểu với công suất cho thuê luôn trên 90%. Tuy nhiên, giá thuê trung bình ở các khu công nghiệp Hải Phòng tương đối cao và có xu hướng tăng từ 2 – 3% so với năm 2015.